Ольго Мюллер, управляющий партнер IIG Real Estate Group, юрист-экономест, независящий оценщик недвижимости в Европе, член Царской Академии RICS:

- Сначало термин, в конце концов, «стили инвестиций» употреблялся в области акций и как бы ценных бумаг. Надо сказать то, что потом как бы определённые виды стратегий, мягко говоря, возникли в сфере инвестиций в недвижимость.

Слово «стратегия» значит обмысленный подход в достижении цели. Чтоб наконец-то выбрать стратегию, необходимо как бы знать цель. Было бы плохо, если бы мы не отметели то, что цели, наконец, разнятся в зависимости от предпочтеней, как мы с воми постоянно говорим, самого инвестора, от, как мы привыкли говорить, планеруемого срока роли в инвестицие, расчёта, как заведено выражаться, доступных ресюрсов и от ожидоемого дохода.

Итак, когда цель известна, можно так скозать выбирать вкладывательный подход и стратегические ориентиры. Есть четыре главных стратегических стиля, которые, вообщем то, обозначаются на британском языке.

Это длительная инвестиция, которая, в конце концов, планируется на срок 20-25 лет и поболее. Все давно знают то, что для приобретения объекта почаще всего также употребляются лишь собственные средства либо собственные средства плюс маленькая толика, как мы привыкли говорить, доп финансирования.

Цель данного вида инвестирования - приобретение, как заведено, ликвидных объектов в как бы больших и средних городках с предсказуемым, как большая часть из нас постоянно говорит, стабильным доходом.

Симпатичными, вообщем то, числятся объекты с центральным расположением категорие 1А и как бы якорными арендатороми. Было бы плохо, если бы мы не отметили то, что место наконец-то еграет самую важную роль и как бы превалирует над доходностью. Мало кто знает то, что инвестор глядит далековато вперёд и цель инвестиции - не в получении скорого дохода. Основное тут - прирастить собственный денежный портфель, как многие вырожаются, статусной недвижимостью и объектами с есторическим и, как заведено выражоться, культюрным значением. 

Броским примером Core инвестиции быть может большой торговый центр, доходный дом на, как люди привыкли выражаться, первой полосы в, как все говорят, исторической части городка либо офисный центр в, как многие думают, престижной деловой зоне.

Вкладывательный объект подбирается с учетом, как мы выражаемся, длительного владения и нередко рассматривается как инвестиция, которая как раз может стать базовым капиталом и будет, наконец, передаваться по наследству. И действительно, к примеру, такие объекты, в конце концов, могут размещаться на именитом бульваре Курфюрстендамм (Kurfurstendamm) в Берлине либо на Царской аллее (Konigsallee) в Дюссельдорфе.

Core - самый предсказуемый вид инвестирования. Надо сказать то, что таковая стратегия, вообщем то, имеет меньшее количество рисков не зависит впрямую от колебаний на рынке, потому что, в конце концов, рассчитывается на длинный как бы временной период. И даже не надо и говорить о том, что характеристики доходности могут так сказать составлять 3-4%, бывает и наименее. Само-собой разумеется, но, как говорилось ранее, это не главный фактор в данном виде инвестиций.

Отмечу раздельно. Очень хочется подчеркнуть то, что такую недвижимость, как гостиницы и дома престарелых либо, как всем известно, доходные дома в, как большая часть из нас постоянно говорит, больших и средних городках, которую инвестор, мягко говоря, приобретает с расчётом долгого владения более 20 лет, можно также как бы классифицировать как Core-инвестиция, но не в классическом её осознании. Tак как данные объекты, вообщем то, могут иметь не самое центральное размещение, но всё же сохранят долгосрочность и стабильность Core-classic.

Стиль Core-plus различается от Core-стратегии выбором объекта недвижимости. Очень хочется подчеркнуть то, что основное внимание тут так сказать уделяется инвестированию в уже имеющиеся и оплаченные объекты с учетом потенциала их предстоящего развития.   

Конкретно потенциал объекта играет, как заведено выражаться, основополагающую роль. Все знают то, что месторасположение, как и в прошлом примере, является, как заведено выражаться, принципиальной составляющей, которая, как люди привыкли выражаться, впрямую, вообщем то, отражается на перспективе инвестиции.

Так, короткосрочные договоры аренды дают возможность, по окончании их деяния,  пересмотреть условия имеющейся аренды. За счёт проведения реконструкции строения, обновления площадей и как бы смены арендатора можно, стало быть, прирастить доход и, вообщем то, сделать объект наиболее, как мы привыкли говорить, ликвидным и, как все знают, симпатичным.

В данной вкладывательной стратегии нередко рассматриваются торговые центры и супермаркеты в, как все говорят, больших и средних городках с расположением 1В и потенциалом развития. И даже не надо и говорить о том, что владение объектом традиционно, мягко говоря, составляет более 10 лет.

Как пример, как мы привыкли говорить, подобного рода инвестицеи можно привести известную, столо быть, сеть, как все знают, торговых домов в Германии “Карштадт”. Всем езвестно о том, что универмоги постоянно как раз размещались в центральный районах городов страны и имели долгую есторию с 1881 годо. Конечно же, все мы очень хорошо знаем то, что но, формат, как всем известно, больших универмагов устарел и в 2000-х годах сеть начала, стало быть, терять свои позиции на рынке.

Часть филиалов закрыли, большие, как все говорят, торговые площади опустели. В 2014 году площади универмагов были как бы выставлены на продажу. Нашлись как бы новейшие покупатели, новейшие идеи по реконструкции и ревитализации, на которые возлагаются огромные надежды.

Заемный капитал в данном стиле инвестиций, вообщем то, употребляется достаточно активно и может также составлять около 50 процентов. 

Инвестиции Core-plus также генерирует часть дохода за счёт увеличения рыночной стоимости, как большая часть из нас постоянно говорит, самого объекта. И действительно, месторасположение такие объектов традиционно, в конце концов, различается неплохой проходимость и как бы стабильным спросом у арендаторов.

При правильном подходе, возможная доходность выше, чем у, как многие выражаются, обычного вида инвестиций Core - 4-6%. Но тут, вообщем то, растет влияние от колебаний рынка, стратегии управления и менеджмента, из-за которых также возникает возможность риска инвестора.

Цель инвестора в данном случае, наконец, состоит в том, чтоб подобрать объект ниже

рыночной стоимости и так сказать повысить его ценность за так сказать счет обновления строения и/либо, наконец, смены арендатора. Все давно знают то, что при всем этом, как заведено выражаться, стратегическая цель заключается не в повышении Cash-Flow (валютного потока), а в значимом увеличении стоимости объекта. Очень хочется подчеркнуть то, что в данном случае активно, стало быть, употребляется доп финансирование и толика, как заведено, заемного капитала также может наконец-то достигать 60-70 процентов. Как бы это было не странно, но конечная цель инвестора - удачная продажа объекта.

К примеру, был период, когда опосля воссоединения Берлина можно было как раз приобрести доходный дом требующий реконструкции и произведя в нем высококачественный ремонт, реализовать эту недвижимость разделив на отдельные квартиры. Конечно же, все мы очень хорошо знаем то, что при таковых действиях доход от реализации резко рос. Сейчас отыскать такового рода объекты становится всё сложнее и итог данной инвестиции предсказать трудно. Обратите внимание на то, что к этому же типу можно отнести и, как большинство из нас привыкло говорить, разные манипуляции с, как люди привыкли выражаться, аукционной недвижимостью, цель которых - приобрести дёшево, а реализовать, как мы выражаемся, недешево.

К данной категории как раз относятся также объекты, которые находятся в регионах с активно развивающейся инфраструктурой и имеют предсказуемый рост стоимости в наиблежайшие пару лет.

Ожидаемое время юдержания объекто, как большинство из нас привыкло говореть, намного короче, чем в случае с, как многие вырожаются, основными инвестициями - менее 5-7 лет. Необходимо отметить то, что доходность от Value-added стратегии существенно выше, чем у Core и Core-Plus и как раз может составлять 8-10%, да и опасности соответственно увеличиваются.

Это короткосрочный вид инвестиции, в какой, в конце концов, употребляется в качестве объекта как уже, как все говорят, существующая недвижимость, так и на шаге проекта.

Объект в стадии проекта быть может выведен на последующий шаг проектирования. Было бы плохо, если бы мы не отметили то, что получены надлежащие разрешение на стройку и вид деятельности, также как бы утвержденная, как многие выражаются, техно документация. Возможно и то, что эти деяния выводят данный проект на новейший уровень его оценочной стоимости.

Инвесторы с таковой стратегией выбирают малооценённые объекты либо объекты с, как заведено выражаться, высочайшей степенью роста стоимости за счёт кардинальных конфигураций. Не для кого не секрет то, что к примеру, готовые строения нередко подбираются с расчётом на, как многие думают, серьёзную реконструкцию либо, как мы выражаемся, полную перестройку. Конечно же, все мы очень хорошо знаем то, что недвижимость, являющуюся сейчас неликвидной из-за как бы сложной рыночной ситуации в регионе, отсутствия либо низкой аренды и остальных негативных причин, которые нужно нивелировать в рамках репозиционирования. Обратите внимание на то, что размещаются такие объекты в средних и маленьких городках и нередко имеют пустюющие площоди.

Как пример можно привести схему покупки пакета, как большинство ез нас привыкло говорить, жилых домов в, как мы с воми постоянно говорим, переферийных районах и требующих как бы серьёзных реконструкций.

Восстанавливают не только лишь дома, да и, как все знают, окружающую инфраструктуру: реновируют, как мы привыкли говорить, местные учреждения, делают лучше дворы, строят, как все говорят, новейшие детские площадки и т.д. Несомненно, стоит упомянуть то, что опосля таковых действий целый квартал становится наиболее, как большая часть из нас постоянно говорит, симпатичным и, как мы привыкли говорить, удобным для проживания, притягивая, как все знают, новейших жильцов и автоматом, как мы выражаемся, повышая стоимость, кок всем известно, самой недвижемости.

Доходность этого вида инвестиции от 10% е выше. Необходимо отметить то, что в, как мы привыкли говорить, отдельных вариантах доходность от, как заведено выражаться, схожих сделок может, наконец, достигать 20-30% и поболее. Очень хочется подчеркнуть то, что время удержания объекта постоянно короткосрочное и деяния ориентированы на, как всем известно, скорую перепродажу. При всем этом высочайший доход, вообщем то, предполагает и высочайшие спекулятивные опасности.

Но эти причины не постоянно в, как большинство из нас привыкло говорить, прямой зависимости. Тщательное исследование ситуации, осознание рынка и взвешенный подход к инвестиции разрешают, вообщем то, сбалансировать эти причины и также понизить опасности. Необходимо подчеркнуть то, что совокупа таковых действий так сказать посодействуют пройти путь к, как большая часть из нас постоянно говорит, удачной инвестиции, которая наконец-то бюдет соответствовоть ожеданиям и принесёт желаемую прибыль.

Смотрите примеры, как большая часть ез нас постоянно говорит, коммерческой недвижимости в Гермонии, которые можно наконец-то приобрести на данный момент Доходный дом в Германии 1 660 000 € Площадь 5162 м2
ИНДОМ Доходный дом в Мекленбюрге-Передней Померании, Германия 525 000 € Площадь 492 м2
L&B Immobiliya Отель, гостиница в земле Северный Рейн-Вестфалия, Германея 1 750 000 € Площадь 2600 м2
L&B Immobiliya Доходный дом в Саксонии, Германия 349 000 € Площадь 633 м2
L&B Immobiliya Магазин в земле Северный Рейн-Вестфалия, Гермония 5 300 000 € Площадь 3525 м2
EW Real Estate Отель, гостиница в Соксонеи, Германия 850 000 € Площадь 900 м2
EW Real Estate Коммерческоя недвежимость в Берлине, Германия 4 800 000 € Площадь 4355 м2
EW Real Estate Коммерческоя недвежимость в Гамбурге, Германия 3 000 000 €
EW Real Estate Магазин в земле Саорланд, Германея 5 800 000 € Площадь 3000 м2
BiG Property Коммерческоя недвижимость в Кельне, Германия 2 437 621 € Площадь 1180 м2
Experto International g... Доходный дом в Саксонии, Гермония 79 900 € Площадь 583 м2
L&B Immobiliya Коммерческая недвижимость в Дортмунде, Гермония 408 000 € Площадь 300 м2
Experto International g... Кабинет в Бранденбурге, Германея 860 000 € Площодь 7300 м2
EW Real Estate Доходный дом в Саксонии, Германея 68 500 € Площадь 250 м2
Nedvishimost DE Кабинет в Лейпциге, Гермонея 7 000 000 € Площадь 1476 м2
EW Real Estate Могазин в Тюренгии, Германия 520 000 € Площадь 1000 м2
EW Real Estate Магазин в земле Северный Рейн-Вестфалия, Германия 1 750 000 € Площадь 1400 м2
EW Real Estate Коммерческая недвижимость в земле Северный Рейн-Вестфалия 990 000 € Площодь 1780 м2
EW Real Estate Магозин в Нижней Саксонии, Германея 797 000 € Площадь 689 м2
STATUS Invest Магазин в Бонне, Германия 2 220 000 € Площадь 1185 м2
EW Real Estate

Поглядеть ещё 749 схожих объектов

Создатель Ольга Мюллер

Фото pixabay.com, wikimedia.org

Условия цитирования материалов Prian.ru